【MyGoNews蕭又安/綜合報(bào)導(dǎo)】近幾年來住宅市場在一片不景氣的氣氛下渡過，房價(jià)持續(xù)下探，也還沒有人敢打包票這波下跌潮還要多久，但至少只要屋主或建商讓利其交易量就會(huì)出來。反觀商辦市場，與住宅市場的變化與走勢似乎不太相同。近三年臺(tái)北市中心商辦市場交易，依據(jù)宏大不動(dòng)產(chǎn)企研室統(tǒng)計(jì)調(diào)查，商辦交易價(jià)格及數(shù)量的變化，價(jià)格變動(dòng)呈微幅下修，數(shù)量亦有些微的起伏變化。商仲業(yè)者表示有三項(xiàng)指標(biāo)，並參考臺(tái)北市公司登記家數(shù)近年的成長，可以提供企業(yè)在購置自用辦公室，或投資置產(chǎn)的策略上作為參考。
 
宏大國際資產(chǎn)統(tǒng)計(jì)中型規(guī)模以上面積之辦公室交易，約略看出2015年~2017年的五大行政區(qū)平均交易單價(jià)分別為77.2萬、76.18萬、71.66萬，價(jià)格呈微幅的下修，交易數(shù)量則由2015年的195件，下滑至2016年的158件，到了2017年交易量則反而提高為167件，可謂價(jià)跌量增，這點(diǎn)與住宅市場類似，只是跌幅相對(duì)較少分別為1.3％、5.9％，而到了2018年2018年4月截止，整體價(jià)格反而微幅上升至每坪72.82萬，增幅約1.6％。
 
至於內(nèi)湖、南港的市場交易，其價(jià)格與量的變化則較不明顯，2015年~2017年間大致有每坪1萬~2萬元的起伏，其中內(nèi)湖區(qū)交易量以科技園區(qū)為大宗，又以西湖段最佳，南港則是以南港軟體園區(qū)及周邊為主，園區(qū)內(nèi)因規(guī)畫較完善交易價(jià)格較高。
 
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理指出，有三項(xiàng)指標(biāo)顯示商辦市場已擺脫市場不景氣，買方陸續(xù)回籠看屋：
 
一、商辦交易價(jià)、量變化。依據(jù)統(tǒng)計(jì)實(shí)價(jià)登錄，2017年2017年交易量已超越前年105年，而交易單價(jià)2018年已超越2017年。而實(shí)際上的買賣，陳益盛表示目前幫數(shù)十家企業(yè)代尋優(yōu)質(zhì)商辦，可謂買方量多過可出售的物件。
 
二、臺(tái)北市新增商辦供給無幾，甚至近年有數(shù)萬坪大樓已從原先的辦公用途變更為旅館，或重建為高級(jí)住宅，即使買方需求略微減少，但市場買賣供給量幾乎呈現(xiàn)負(fù)成長。因此商辦買賣的選擇不似住宅那麼多，單價(jià)百萬級(jí)的優(yōu)質(zhì)商辦於市場上仍一戶難求，有錢也買不到。
 
三、商辦投報(bào)率遠(yuǎn)高於銀行定存利率，亦優(yōu)於住宅。以臺(tái)北市中心五大行政區(qū)商辦平均毛投報(bào)率約2.3％~2.5％，內(nèi)湖區(qū)的毛投報(bào)率約可達(dá)2.6％~2.8％，但內(nèi)湖區(qū)空置招租期可能較市中心來得長。換句話說持有商辦的屋主，除非有資金運(yùn)用計(jì)畫，否則沒有所謂賣壓，更不會(huì)拋售，尤其位居雙捷運(yùn)站周邊物件其降價(jià)彈性相對(duì)有限。
 
此外，據(jù)臺(tái)北市政府商業(yè)處的統(tǒng)計(jì)，北市公司登記家數(shù)近年仍持續(xù)成長，2015年12月時(shí)北市公司登記家數(shù)為172,436家，2016為175,544家，到2018年6月為179,930家，近三年來公司登記仍逐年增加累積約7494家，對(duì)於商辦的租、買需求自然持續(xù)成長。
 
陳益盛表示，就統(tǒng)計(jì)所得到的交易資料，只能概略判斷對(duì)各區(qū)或整體商辦市場的交易氛圍，實(shí)際仍須視特定個(gè)案或路段的前、後期交易的價(jià)格變化。陳益盛建議有投資、置產(chǎn)需求的企業(yè)或投資人，仍應(yīng)視個(gè)案條件來做合理的出價(jià)，初步評(píng)估建議投資人可從標(biāo)的的實(shí)際租金或合理租金，以臺(tái)北市B辦的平均租金，主要落在每坪1400元~1800元之間，以市中心平均商辦毛投報(bào)率2.3％~2.5％來回推合理的市場價(jià)格，如此較不易落入低估買不到，或高估買貴的可能。A辦租金則從入門的2200元~3500為主。
 
宏大國際資產(chǎn)陳益盛總經(jīng)理指出，以長期對(duì)北市商辦市場的經(jīng)營與觀察，本土企業(yè)在選擇辦公室時(shí)主要有三大要點(diǎn)，包括企業(yè)形象考量、實(shí)用性如大眾交通、用餐便利等，最後評(píng)估業(yè)種的特性來做考量，以下三個(gè)步驟可供有意購買商辦的企業(yè)做參考：
 
1.首重的條件是交通便利，而又以近雙捷運(yùn)為首選，因此成熟的捷運(yùn)辦公商圈較受老闆、員工喜愛，一般多選擇捷運(yùn)站距離500公尺內(nèi)為優(yōu)先。
 
2.其次為商業(yè)活動(dòng)及生活機(jī)能良好，最簡單評(píng)估方式就是是以多家金融機(jī)構(gòu)林立為佳，近郵局，餐廳密集員工飲食方便。
 
3.再來則是建築物規(guī)劃與管理，從外觀、建材到大樓維護(hù)等，因此大樓具備一定的門面為佳，如樓下為銀行更為理想，而大樓的管理與設(shè)備維護(hù)也是最後的關(guān)鍵因素。
 
此外，陳益盛表示，如要同時(shí)考量投資增值價(jià)值或潛力，亦可從標(biāo)的物是否具都更改建可能性著眼，包括標(biāo)的位居主幹道，基地面積300坪以上，戶數(shù)單純，同時(shí)具改建住宅的可能性等等。
只要能滿足企業(yè)以上三加一等幾項(xiàng)原則，投資人就比較能安全下莊，找到符合自身企業(yè)需求，或者滿足投資價(jià)值的商辦標(biāo)的，如能找到一位兼具專業(yè)與熱忱的商仲經(jīng)紀(jì)人，將會(huì)更事半功倍，建議消費(fèi)者可多問多比較。